Stan u kojem već živite može postati izvor dodatne zarade ili pružiti nezavisnost odrasloj djeci, a da ne morate kupovati novu nekretninu. Rješenje je jednostavno: podijelite postojeći prostor na dva funkcionalna stana. Postupak nije samo građevinski – uključuje procjenu isplativosti, legalizaciju, izbor izvođača i pametno raspoređivanje troškova. U nastavku donosimo korak-po-korak upute koje će vam pomoći da izbjegnete uobičajene zamke i uštedite vrijeme i novac.
Sadržaj...
Prvi korak: provjerite dopušta li to prostor i dokumentacija
Prije nego što razmišljate o bojama zidova ili kuhinjskim elementima, morate utvrditi je li vaš stan uopće građevinski i pravno „raspoloživ“ za podjelu. Pravila se razlikuju od grada do grada, ali u Hrvatskoj gotovo svi veći gradovi zahtijevaju:
- da objekt nije uveden u postupak zaštite spomenika;
- da stan ima zaseban ulaz ili mogućnost da se izvede bez ometanja drugih vlasnika;
- da se podjelom ne krše minimalni uvjeti stambenog prostora (obično 18–20 m² po prvom članu kućanstva plus 10–12 m² za svakog sljedećeg);
- da se osiguraju zasebni priključci za vodu, plin i električnu energiju.
Ako stan ima visinu ispod 2,5 m u dijelu koji planirate pretvoriti u spavaću zonu, izmjena namjene može biti odbijena. U praksi znači da se potkrovlja ili sutereni često ne mogu legalno pretvoriti u zasebne stanove bez dodatnog uređenja krova ili prozora.
Izračunajte isplativost: kada se podjela isplati, a kada ne
Prosječna adaptacija stana od 70 m² u Zagrebu, uključujući građevinsku dozvolu, projekt, instalacije i kompletan završetak radova, kreće se od 55.000 do 75.000 eura. Ako podjelom dobijete dva manja stana od 35 m², a tržišna cijena takvih jedinica iznosi 110.000 eura, vaš „profit“ je razlika između 220.000 eura i uloženih 75.000 eura, dakle 145.000 eura prije poreza. No, u to treba uračunati i:
- Porez na dodanu vrijednost – 25 % na izvođačke radove.
- Porez na kapitalnu dobit – 10 % na razliku ako unutar tri godine prodate novi stan.
- Troškove održavanja dva zasebna objekta: dva komunalna brojila, dvostruke pristojbe za čišćenje, dvije pošte.
Isplativost je zato najviša kada planirate iznajmljivati oba stana ili živjeti u jednom i iznajmljivati drugi. Rok povrata tada obično ne prelazi 7–9 godina, što je bolje nego kod većine drugih investicija u nekretninama.
Od ideje do ključa: tijek građevinskog procesa
1. Idejni projekt i upis u katastar
Arhitekt mora izraditi idejni projekt koji će pokazati kako će se prostor podijeliti, gdje će biti zidovi, kuhinje, kupaonice i instalacije. Projekt mora biti usklađen s Prostornim planom uređenja grada. Nakon što grad izda građevinsku dozvolu, ide se u katastar nekretnina radi upisa „stan u izgradnji“.
2. Izvedba instalacija i „grube“ građe
Prvi radovi obuhvaćaju rušenje postojećih nenosivih pregrada, postavljanje novih zidova prema projektu, te izvedbu novih vodovodnih, kanalizacijskih, elektroinstalacija i plinskih instalacija ako je predviđeno. Važno je da se svi radovi izvode prema projektu i da se poštuju tehnički propisi kako bi se osigurala sigurnost i funkcionalnost oba stana.
3. Završni radovi i uporabna dozvola
Nakon što su obavljeni grubi radovi, slijede završni radovi poput žbukanja, postavljanja podova, oblaganja zidova, postavljanja stolarije i sanitarija. Nakon završetka svih radova, potrebno je ishoditi uporabnu dozvolu
Leave a Comment