Odabir najpovoljnijeg načina korištenja prostora – najam ili zakup – često je prvi korak pri planiranju poslovnih ili osobnih potreba. Iako se oba pojma odnose na privremeno korištenje nekretnine, razlike u trajanju, pravima i obvezama značajno utječu na porezne obveze. U nastavku razjašnjavamo ključne razlike između najma i zakupa, objašnjavamo kako se oporezuje najamnina za stambene i poslovne prostore te nudimo praktične smjernice za izračun poreza i moguće olakšice.
Sadržaj...
Razlike između najma i zakupa
Najam i zakup predstavljaju dva različita pravna odnosa, iako se u svakodnevnom govoru često zamjenjuju. Najam je najčešće kratkoročni ugovor – može trajati od jednog mjeseca do najviše jedne godine – i sklapa se usmeno ili pismeno. Najmodavac zadržava pravo vlasništva nad nekretninom, a najnik plaća mjesečnu najamninu i po isteku ugovora vraća prostor u prvobitno stanje.
Zakup podrazumijeva pismeni ugovor s fiksiranim razdobljem, najčešće od jedne do tri godine, a ponekad i duže. Zakupac dobiva šire pravo korištenja nekretnine, uključujući mogućnost podzakupa ili prilagodbe prostora, pod uvjetom da se to ne protivi ugovoru. Tijekom trajanja zakupa vlasnik ne smije jednostrano mijenjati visinu najamnine ili druge uvjete, osim ako je to izričito predviđeno ugovorom.
Porez na najamninu stambenih i poslovnih prostora
Oporezivanje najamnine regulirano je Zakonom o porezu na dodanu vrijednost (PDV) i Zakonom o porezu na dohodak. Najam stambenih prostorija oslobođen je PDV‑a, pod uvjetom da najmodavac nije registriran za PDV i da se najamnina ne koristi za poslovne svrhe. U tom slučaju najmodavac je obveznik poreza na dohodak od imovine, a dohodak se izračunava kao razlika između primljenih najamnina i izdataka povezanih s najmom.Za izračun poreza na dohodak najmodavac može odbiti 30 % od ostvarenih najamnina kao trošak, što predstavlja standardni iznos izdataka za održavanje i popravke. Preostali iznos podliježe oporezivanju prema važećim stopama poreza na dohodak, koje variraju ovisno o visini prihoda i osobnim olakšicama.
Najam poslovnih prostora smatra se oporezivom uslugom. Ako najmodavac nije registriran za PDV, najamnina se oporezuje po stopi od 25 % PDV‑a, a prihod od najma podliježe porezu na dohodak prema istim pravilima kao i kod stambenih prostora. Ako je najmodavac registriran za PDV, najamnina se naplaćuje s PDV‑om, a najmodavac može odbiti ulazni PDV na troškove povezane s nekretninom.
