Svaki vlasnik nekretnine može doživjeti šok kad u vlastitoj kući ili stanu nađe tuđe ljude koji tvrde da imaju pravo u njoj ostati. Iako se to u hrvatskom pravnom prometu naziva zauzimanje, u javnosti se često koriste i izrazi poput „doseljavanje“ ili „naseljavanje“. No, kako se uopće može dogoditi da netko tko nije vlasnik živi u tuđoj kući, a da sud kasnije prizna dio njegovih prava? U nastavku objašnjavamo što se točno događa, koje su faze postupka i koje korake mora poduzeti pravi vlasnik da bi zaštitio svoju imovinu.
Sadržaj...
Što je pravno zauzimanje nekretnine?
Zauzimanje u pravnom smislu znači da osoba bez naslova (ugovora o najmu, kupoprodajnog ugovora, sudske odluke ili pristanka vlasnika) fizički uđe u objekt i počne ga koristiti kao da je njen. To može biti kratkotrajno—npr. nekoliko dana ili tjedana—ali i dugotrajno, u trajanju od godina. Hrvatski zakon ne daje automatstvo zauzimaču; pravo vlasništva i dalje pripisuje upisanom vlasniku u zemljišnoj knjizi. Međutim, ako prođe dulje razdoblje i vlasnik poduzme određene radnje (ili ih pak ne poduzme), zauzimač može pokrenuti postupak koji se u teoriji naziva stjecanje posjedovanjem, a u narodu pogrešno „prisvajanje kuće“.
Kako se stječe vlasništvo posjedovanjem?
Da bi sud prihvatio tužbu zauzimača, moraju biti ispunjeni strogi zakonski uvjeti propisani u članku 113. Zakona o obveznim odnosima:
- Stvar mora biti „na očigled“ u njegovom posjedu najmanje deset godina kod nekretnina, odnosno tri godine kod pokretnih stvari.
- Posjed mora biti „javni, neprekinut i kao svog“—drugim riječima, zauzimač se ponaša kao vlasnik pred susjedima, komunalnim službama, poreznom upravom i sl.
- Vlasnik u tom razdoblju nije podigao tužbu za izlazak ili poništenje posjeda.
- Zauzimač je dobrovjeran: nije znao ili nije mogao znati da postoji pravni nedostatak u trenutku ulaska u posjed.
Sud ći utvrđivati svaku od tih činjenica pojedinačno. Ako vlasnik dokaže da je posjed bio tajan, prekinut ili da je zauzimač znao da nije vlasnik, zahtjev će biti odbijen.
Praktični primjeri iz sudske prakse
Zagreb, 2015. Obitelj Novak preselila se u praznu kuću nakon što je njezin vlasnik zbog dugova napustio grad. Nakon što su plaćali režijske troškove, održavali dvorište i redovito plaćali komunalije, podnijeli su zahtjev za upis vlasništva. Vrhovni sud je utvrdio da je posjed bio javni i neprekinut te im je priznao pravo stjecanja posjedovanjem, ali im nije priznao pravo na cijelu nekretninu—samo na dio koji su stvarno koristili.
Rijeka, 2021. Tužitelj je tvrdio da je deset godina stanovao u stanu bez ugovora jer mu je pokojni vlasnik „dao ključ“. Vlasnikovi nasljednici su dokazali da stan nije bio kontinuirano naseljen jer su susjedi potvrdili kako je stan godinama bio prazan. Sud je odbio zahtjev zbog prekida posjeda.
